Durante los 煤ltimos a帽os se han promulgado tres leyes relativas a los desalojos, no dejando de lado el proceso de desalojo regulado en el C贸digo Procesal Civil, que en suma hacen que tengamos vigentes seg煤n sea las circunstancias, la formalidad de nuestro contrato; as铆 como el tiempo en que contratamos 4 tipos de procesos de desalojo.
1.Proceso de desalojo seg煤n nuestro C贸digo Procesal Civil.
2.Proceso de desalojo regulado por la Ley 30201- Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos.
3.Proceso de desalojo establecido en el Decreto Legislativo 1177- R茅gimen de Promoci贸n de arrendamiento para vivienda
4.Proceso de desalojo con intervenci贸n notarial estipulado por la Ley 30933.
Detallamos los procesos:
El C贸digo Procesal Civil.
El desalojo se encuentra regulado en el art铆culo 585潞 del C贸digo Procesal Civil, y mediante esta pretensi贸n, se exige la restituci贸n del uso del bien. El legislador ha establecido que el proceso de desalojo se tramita en un proceso sumar铆simo, por lo que no tiene una naturaleza compleja, ya que la controversia se circunscribe al derecho de posesi贸n (la posesi贸n del inmueble por parte del arrendatario), y no al derecho de propiedad.
Cuando realizamos un acuerdo verbal, un contrato por escrito sin los requisitos formales de legalizaci贸n, cuando tenemos como poseedor un inquilino precario, o la causal de resoluci贸n de nuestro contrato de arrendamiento es por cualquier obligaci贸n incumplida por nuestro arrendatario (uso distinto al que se ha contratado, subarrendamiento sin nuestro consentimiento, incumplimiento de tributos, modificaci贸n del inmueble sin previo aviso) corresponde este tipo de proceso de desalojo que aproximadamente tiene una duraci贸n cuando se apela de 2 a 3 a帽os.
Para accionar el desalojo puede tratarse de cualquier tipo de bien:
Ley 30201
Luego, mediante la Ley N潞 30201, publicada el 26 de mayo del 2014, se modific贸 el art铆culo 594潞 del C贸digo Procesal Civil, y se posibilit贸 la interposici贸n de la demanda de desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir el bien por causal de conclusi贸n de contrato o resoluci贸n de 茅ste por falta de pago.
Para que podamos acceder a este tipo de proceso de desalojo el contrato de arrendamiento debe contener 2 supuestos.
1.La firma legalizada de los contratantes.
2.El contrato debe contener una cl谩usula de allanamiento a futuro del arrendatario.
Decreto Legislativo 1177
Se disponen tres tipos de contratos:
1. De arrendamiento de inmueble destinado a vivienda; Formulario FUA.
2. De arrendamiento con opci贸n de compra de inmueble destinado a vivienda; y,
3. De arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda.
De estos tres, el que nos interesa es el primero, pues los 2 煤ltimos no han tenido la acogida que se esperaba para la adquisici贸n de propiedades.
Estos contratos se celebran por escrito, mediante el uso de formatos que consignan t茅rminos y condiciones esenciales del contrato de arrendamiento, los derechos y obligaciones de las partes, as铆 como las causales de desalojo que les resultan aplicables, adem谩s de la informaci贸n necesaria para el adecuado control fiscal. Deber谩n registrase en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).
Ley 30933
Mediante la Ley N潞 30933, de desalojo notarial, se dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo. En ese caso, las partes involucradas (arrendador y arrendatario) deben incluir:
1.La cl谩usula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter a la competencia del notario la constataci贸n de alguna de las causales de desalojo.
2.Cl谩usula de sometimiento a la ley Desalojo con Intervenci贸n Notarial
3.La cuenta de abono (Preferible una cuenta de ahorros perteneciente al sistema financiero o bancario supervisado por la SBS) que el arrendador debe proporcionar al arrendatario.
Para la procedencia de este tipo de desalojo se requiere la escritura p煤blica del contrato de arrendamiento o el contrato de arrendamiento -Formato FUA establecido por el Decreto Legislativo 1177.