1. Introducci贸n
La adquisici贸n de terrenos mediante la modalidad de acciones y derechos es com煤n en el mercado inmobiliario peruano, sobre todo cuando se busca acceder a terrenos a menor costo. Sin embargo, esta forma de compra conlleva implicancias legales relevantes que pueden afectar la seguridad jur铆dica del comprador. Por ello, conocer los fundamentos legales y actuar con las precauciones adecuadas es fundamental.
2. ¿Qu茅 significa comprar un terreno por acciones y derechos?
Adquirir un terreno por acciones y derechos implica comprar una fracci贸n ideal del inmueble sin contar con una delimitaci贸n f铆sica espec铆fica. Es decir, se accede a una parte indivisa del predio en copropiedad con otros titulares. Esto se sustenta en los art铆culos 971 y siguientes del C贸digo Civil Peruano, referidos a la copropiedad.
Este tipo de adquisici贸n es com煤n cuando el terreno no ha sido independizado ni debidamente inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros P煤blicos (SUNARP) conforme a la Ley de Registros P煤blicos (Ley N.潞 26366) y su Reglamento.
3. Riesgos y consideraciones legales
Entre los principales riesgos asociados a esta modalidad se encuentran:
Falta de individualizaci贸n del predio: Al no existir un deslinde, pueden generarse disputas con otros copropietarios (Art. 974 del C贸digo Civil).
Problemas registrales: Si el inmueble no est谩 independizado, la inscripci贸n de derechos en SUNARP ser谩 inviable, lo cual limita la posibilidad de ejercer plenamente el derecho de propiedad (Art. 2010 y siguientes del C贸digo Civil).
Posibles conflictos judiciales: Eventuales disputas entre copropietarios o herederos pueden derivar en procesos judiciales largos y costosos.
Restricciones para la construcci贸n: La ausencia de habilitaci贸n urbana puede impedir obtener licencias o acceder a servicios b谩sicos, conforme a la Ley N.潞 29090 — Ley de Regulaci贸n de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
4. Documentaci贸n clave para respaldar la adquisici贸n
Para minimizar riesgos y garantizar mayor seguridad jur铆dica, se recomienda contar con:
Contrato de Cesi贸n de Acciones y Derechos: Debidamente firmado ante notario p煤blico. Este documento formaliza la transferencia y da seguridad frente a terceros. Su formalizaci贸n en Escritura P煤blica es recomendable conforme al Decreto Legislativo N.潞 1049 — Ley del Notariado, art铆culos 58 y 59.
Certificado Registral Inmobiliario (CRI) y B煤squeda Catastral: Permiten verificar la titularidad, cargas y grav谩menes del inmueble, y si existen conflictos o procesos judiciales.
Informe de Zonificaci贸n y Habilitaci贸n Urbana: Emitido por la municipalidad correspondiente. Es indispensable para conocer las posibilidades de uso y edificaci贸n del terreno.
5. Procedimiento sugerido
- Firma del Contrato ante Notario: Priorizar la Escritura P煤blica para conferir plena validez jur铆dica.
- Verificaci贸n en Registros P煤blicos: Consultar el estado legal del predio en SUNARP antes de cualquier pago.
- Inscripci贸n de la Cesi贸n (si es posible): Para darle oponibilidad frente a terceros.
- Gesti贸n de la Independizaci贸n y Saneamiento Legal: Pasos necesarios para individualizar el terreno, conforme al C贸digo Civil y la Ley 29090.
6. Normativa aplicable y habilitaci贸n urbana
- Ley N.潞 29090 — Ley de Regulaci贸n de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
- Reglamento Nacional de Edificaciones — D.S. 011-2006-VIVIENDA
- C贸digo Civil Peruano (1984):
- Art. 949: Transferencia de propiedad.
- Art. 971 y ss.: Copropiedad.
- Art. 2010 y ss.: Publicidad registral.
- Ley del Notariado — D. Leg. N.潞 1049: Art铆culos 58 y 59.
- Ley de Registros P煤blicos — Ley N.潞 26366 y su Reglamento.
7. Conclusi贸n
La compra de terrenos por acciones y derechos es legal en el Per煤, Es crucial formalizar las operaciones, verificar la situaci贸n registral, y conocer las normas municipales aplicables. Tambi茅n se recomienda buscar asesor铆a profesional en derecho inmobiliario para minimizar conflictos y asegurar la viabilidad futura del terreno adquirido.
Una decisi贸n informada y respaldada legalmente har谩 la diferencia entre una inversi贸n segura y un problema legal prolongado.